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임장의 생활화 / 신당역 5분 원룸오피스텔 한양아이클래스 임장카테고리 없음 2023. 5. 5. 20:38
작년에 '나는 대출없이 0원으로 소형 아파트를 산다'에서 저평가 오피스텔 가치평가 모델, 경장인 채널의 원룸 오피스텔 강의 영상 등을 보며 원룸 오피에 관심을 계속 가지는 중이다. 다른 지역 오피스텔은 말고 오직 일자리가 풍부한 서울 3대 업무지구와 가까운 지역들만!
서울의 4~5년된 준신축 원룸 오피스텔의 상승 근거는 크게 아래와 같다.
1) 유동성이 폭발한 지난 상승장 때 1.5룸, 투룸까지도 올랐지만 원룸 오피스텔은 물가상승률만큼도 못 올라서
2) 인플레이션으로 인한 건축비 상승으로 신축 원룸 오피 분양가 폭등
3) 이로 인해 서울 원룸 오피스텔 입주물량 축소
4) 월세 고공행진으로 수익형 상품인 원룸 오피스텔의 인기 증가
5) 20~30대 1인가구 증가, 이들은 다가구/다세대보다는 깔끔하고 직주근접 좋은 오피스텔을 더 선호
시도때도 없이 네이버 지도 손품 임장을 하며 관심있는 아파트를 표시해놓는 습관이 있는데 이제는 괜찮아보이는 오피스텔도 같이 표시하고 있다. 요 몇일 중구로 외근갈 일이 있어서 지도를 보다가 예전에 표시해둔 신당역 근처의 '한양아이클래스'를 발견했다.
고민할 필요 뭐 있나 외근 끝나고 바로 신당역으로 가서 구경하고 왔다.
황학동 한양아이클래스
매매 1억 2,500~1억 4,000 / 전세 1억 4천
네이버 부동산으로 잠깐 찾아봤을때 외관이 깔끔해보였고 어플상으로 신당역 2번출구에서 6분 정도 걸렸다. 대략적인 개요는 이정도로 하고 왜 신당역인지, 왜 신당역 근처 많은 오피스텔 중 여기를 다녀왔는지 아래 자세히 쓴다.
신당동 임차수요 및 인근 환경
예전에는 신당동 떡볶이만 생각했는데; 사실 신당동은 CBD로 출퇴근하기에 직주근접이 매우 좋아 임차수요가 풍부하다.
- 신당역에서 시청역(CBD)까지 지하철로 9분 : 그거보다 더 바로 옆인 을지로3가, 을지로입구, 을지로4가는 5~6분 내로 간다. 원룸 오피스텔은 무조건 직주근접이 중요하다. 직주근접+역세권만 쳐다봐야 하는데 시청 및 서울 주요 관공서와 주요 대기업 본사가 밀집되어 있는 CBD로 출퇴근 조건이 매우 좋다.
2. 강남까지는 지하철로 30분, 여의도는 25분 : 다른 2대 업무지구까지도 나쁘지는 않은 수준. 강남과 여의도보다도 중심업무지구와 압도적으로 가까운게 포인트다.
3. 근처 동대문 도매상 임차수요도 있다고 함 : 사다리티비님의 <오피스텔 투자 바이블>에서 이 동네 '청계두산위브더제니스' 매수사례를 소개하는 챕터에서 봤는데, 이 지역은 바로 옆에 동대문 도매상들이 사무실용으로도 오피스텔을 많이 써서 임차수요가 풍부하다고 한다.
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신당역 근처에는 오피스텔들이 많다. 신당역부터 대장 아파트인 왕십리 센트라스 가는길 사이에 2013~2014년 식의 '신당아르브', 'DUO302',조금 더 오래된 올리브1,2 오피스텔, 더 뒷쪽에는 신축인 신당큐브스테이트 등 오피스텔 단지들이 있다.
인근 많은 오피스텔 중 여기를 고른 이유는 이 동네 대장 아파트인 '왕십리 센트라스' 바로 옆이라 생활권을 공유하기 때문이다. 바로 길 건너편에 스타벅스와 올리브영이 있는데 역에서 쪼~~금 더 가까운 다른 오피스텔들이 1~2천만원 더 비싼것이다!
그래봤자 1~2분 차이고 한양아이클래스도 충분히 가까운데 너무 싼거 같은데?? 싶었다. 작년에 원룸오피에 투자자들이 꽤 유입되면서 이미 강남, 송파, 분당, 여의도 등 완전 핵심 업무지구들 준신축은 많이 오른 상태인데 아직 시세가 이정도라니!! 싶었다.
시세 : 호가와 실거래가
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매매 호가는 1억 2천 5백 ~ 1억 4천까지 형성되어 있다. 13,500만원 이상부터는 중~고층을 살 수 있고, 12,500~13,000만원까지는 저층을 살 수 있다.
전세 매물이 너무 없어서 놀랐다. 원래 처음 발견했을 때는 이 두 개도 없다가 최근에 올라왔다. 저층 서향을 1억 2500만원에 매수해서 1억 3천 또는 1억 3천 초반 정도에 전세 놓으면 플러스피 셋팅이 가능하다. 물론 오피스텔은 취득세가 비싸서 각종 비용을 따지면 들어가는 돈이 더 들지만.
왜이렇게 전세 매물이 없는지, 나오자마자 나가는건지 등은 나중에 진짜 매수 검토하게 된다면 인근 부동산 사장님들이랑 얘기해봐야겠다.
월세는 이정도. 이걸로 딱 하나 매물이 올라와있었다.
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실거래가이다. 호갱노노 차트를 보니 2021년 7월부터 매매 전세가 뒤짚였다.
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저평가 오피스텔 가치평가
잭파시 <나는 대출없이 0원으로 소형 아파트를 산다>
아마 많은 사람들이 작년에 잭파시님의 책을 보고 서울의 원룸 오피스텔에 관심을 갖기 시작했을거다. 책에서는 '저평가 오피스텔 가치평가 모델'이 소개되는데 그 모델을 적용해 황학동 한양아이클래스의 가치를 평가해보려고 한다. 이 산식과 비슷한 조건의 원룸 오피스텔들과의 비교평가ㄱㄱ
1. 공시가격 대비 매매가 110~130%
오피스텔 공시가격은 기준시가X면적으로 구한다. 홈택스에서 조회한 2023.1.1. 기준 저층의 단위면적 당 기준시가는 2,703,000원
2,703,000원*33.74미터제곱 = 91,199,200원이고 125,000,000원의 저층 서향을 매수한다고 치면, 125,000,000원 / 91,199,200원 = 137%..흠 공시가격 대비 매매가가 책에서 제시한 130%를 넘는다.
2. 월세X250개월 > 매매가
그리고 월세 시세는 1천만원에 65만원이니까
650,000원X250개월 = 162,500,000원 / 162,500,000원 > 125,000,000원이므로 이번에는 저평가 맞음!
3. 시가표준액 대비 매매가 : 금액이 가까울수록 좋음
토지분 시가표준액은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서, 건물의 시가표준액은 이택스에서 확인
황학동 한양아이클래스 대지권 검색하니 예전 경매사건이 나왔다..토지공시지가 13,150,000원*대지권3미터제곱 = 39,450,000원
토지시가 표준액 39,450,000원+건물 시가표준액 39,158,230원 = 78,608,230원이다
시가표준액 대비 매매가가 가까울수록 좋다고 했는데 꽤 차이가 난다. 무엇보다 대지권이 너무 적다. 오피스텔이 원래 대지권이 이렇게까지 작은건가? 지방 아파트 대신 서울 오피스텔이나 빌라를 산다는건 서울에 나의 대지지분을 조금씩 늘려가는 데 의미를 두는건데, 1평도 안되다니ㅠ잭파시 책에서 분석한 강남역쉐르빌도 1평이 채 안되는 0.82평 정도이긴 했다. 서울 땅 갖고 정말 힘들구만!
비교평가를 통한 가치평가
간단하게 호갱노노에서 200세대 이상, 오피스텔, 입주년차 6~11년차로 필터링 걸었더니 위와 같이 단지들이 나왔다. 가양역 인근 제외하고는 강남역, 공덕역 근처 모두 아이클래스 보다 높은 시세를 형성하고 있다. 구체적으로 비교해볼만한 단지는 영등포센트럴푸르지오 시티, 공덕푸르지오시티, 공덕블루마리, 당산역해링턴타워, 가산동 램킨푸르지오시티 정도일 것 같다. 나중에 교통, 역세권, 환경, 일자리 기준으로 메트릭스 만들어서 비교분석 해볼거다.
신당역부터 한양아이클래스까지 도보
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이날 핸드폰 배터리가 다 나가서 오래된 아이패드로 찍었더니 화질이 아주 별로다.
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신당역부터 아이클래스 가는길까지 2~300세대짜리 오피스텔들이 많다. 올리브오피스텔도 찍고
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거의 쌍둥이 오피스텔인 듀오 302도 찍었다. 듀오 302가 아이클래스보다 쪼오금 더 가깝고 외관이 좀 더 깔끔한 느낌이다.
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아이클래스 바로 건너편에 있는 왕십리 센트레스 단지의 상가들. 스타벅스부터 올리브영, 각종 프렌차이즈까지 왠만한거 다 있다.
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그리고 또 하나 좋은거 아이클래스 코앞에 버스정류장이 있다! 버스정류장 없어도 신당역에서 먼 편이 아니지만 버스까지 있으니 더 좋다.
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입구는 이렇게 비밀번호 눌러야 들어갈 수 있는 구조. 그리고 내부에 있어서 보지는 못했지만 단지 안에 입주민들 이용할 수 있는 헬스장, 개인용 락커와 하늘정원까지 있다고 한다. 요즘 지어지는 오피스텔들은 헬스장과 락커가 많지만 2013년식인데 둘 다 갖췄다니 현재 시세가 더더욱 저렴하게 느껴졌다.
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